问：房管处在“改作风、抓实效、树形象”上主要采取哪些保障手段？

答：在“改作风、抓实效、树形象”上，我们主要作了以下三个方面努力：

1、锁定目标不放松，奋力求作为。今年，我们的服务目标是“巩固”、“提高”、“改革”、“创新”、“稳定”。巩固“全国房地产交易与登记规范化管理先进单位”、“江苏省房屋登记规范化管理示范单位”、“盐城市人民满意基层服务单位”和“射阳县人民满意基层服务单位”荣誉成果；提高房屋登记质量，差错率约束在万分之三以内；改革服务手段，提高办事效率；创新服务措施，切实消除各种业务性、技术性障碍，排除服务死角；稳定市场交易秩序，在销（预）售许可、网上签约等关键环节上严格把关，实现预售资金监管率100%和房价在一定区间内的稳定。

2、服务企业不懈怠，尽力多作为。一是坚持一企一策，以企定策。针对企业的生产类型，研订具体的方案；针对企业的生产经营状况，确定具体的服务尺度；针对企业的实际需求，减缩服务时限。二是确立“便捷”主题，开启绿色通道。全面落实首问负责制和一次性告知制度；特事特办，急事快办，难事帮办，应办必办，切实解决企业办事多头跑腿、来去跑腿，最终“泡汤”的问题。三是主动解放思想，推进容缺审批。对100家因种种原因没有履行建设程序的企业，帮助创造条件，补办相关手续，切实解决抵押融资难题。

3、硬化措施不停步，全力新作为。一是打造人文服务环境。交易业务办结可借助短信通知系统：问候服务对象，提醒服务对象，告知服务对象，融洽服务对象。二是营造规范服务氛围。商品房销售合同实行先把关、后网签；房屋产权备案质量变季度、年度抽查为每天巡查；商品房预售资金变事后监督为实时监管。三是锻造优质服务环节。交易备案的扫描录入工作从末端环节前置于初始环节，实现及时审核、快速审批。

问：预售的商品房不是现房，如何从根本上保障购房户的合法权益？

答：预售资金监管的目的就是让期房变成现房。开发企业申报新建商品房预售许可时，需提交商品房预售资金监管协议，该协议由相关商业银行和开发单位签订，目前我县商品房预售资金监管银行有四大国有银行、射阳农商行、江苏银行、常熟农商行以及邮储银行等8家银行。该协议通过银行录入系统，房管处商品房预售网签备案系统接到预售资金监管协议的信息后，方可发放商品房预售许可证，同意入网销售。所有购房人必须要将办理按揭贷款的购房款缴纳到商品房预售资金监管协议指定的监管账户，方可进行商品房合同网上备案。若办理按揭贷款的购房人，首付款缴纳到监管账户后，可以进行合同网上备案，余款由贷款银行负责转到监管账户。

开发企业可在预售许可后一个月开始按工程进度拨付使用监管资金，直到完成所有权初始备案。也就是从预售开始后开发企业的预售资金进行全程监管，直至购房人权益实现。

问：今年以来县房管处在房地产市场管理工作方面主要做了哪些重点工作，取得了哪些成效？

答：针对房地产市场出现的新变化，我们着力做好三件事：一是强化预销售资金监管。我们牢固确立预销售资金仍属业主所有的理念，与开发企业、合作银行共同为业主管好、用好资金，保证商品房后续建设资金来源，降少延期交房、违规交房引发的社会矛盾。二是探索公建配套设施建设管理办法。针对过去小区道路、绿化、物管用房、排水、排污、弱电等影响居住和宜居品质的设备设施不按时到位的实际，探索构建近20个部门和单位齐抓共管的管理网络。三是科学预测和分析房地产市场形势，提高房地产管理的信息化程度，实时报送销售数据，服务经济决策。因此，今年以来，房地产市场形势仍然保持了稳中向好的态势。截至目前，全县商品房合同备案99.09万平方米，同比上升22.67%，其中住宅81.55万平方米，同比上升12.72%。县城商品房合同备案91.09平方米，同比上升21.5%，其中住宅75.26万平方米，同比上升10.94%。全县商品房库存129.52万平方米，其中住宅库存65.4万平方米。按近一年的月均销售量换算，商品房去化周期14.4个月，住宅去化周期9个月，符合目标周期。县城商品房库存92.17万平方米，其中住宅库存37.18万平方米。按近一年的月均销售量换算，县城商品房去化周期11个月，住宅去化周期5.5个月。

问：为提高办证效率，按照省、市实行“3550”工作要求，我县房产管理处的落实情况怎样？

答：2017年10月份以前我处在射阳县政务服务中心是单独受理窗口，这样老百姓需要跑三个窗口，分别是房管处、地税局、不动产登记窗口；现在根据省、市3550工作要求，在县政府及县政务服务中心协调下，将原来的三个窗口并为一个集成窗口，这样使百姓少跑路，避免重复提交证件，也提高了我们三个部门的工作效率。

问：我县自实施房屋租赁备案登记工作以来，房产租赁市场的具体情况怎么样？

答：今年8月，我县根据省公安厅、住建厅和市场监督局要求，对房屋租赁市场进行全面安全检查，积极配合相关部门加大检查力度，与盐城房管局租赁备案系统对接形成大市区网络平台，实现房屋租赁登记备案工作的平稳、顺畅、优质、高效。截至目前，我县房屋租赁登记3150份、备案证明120份。

问：房屋租赁备案登记证明经过怎样的办理流程？

答：房屋租赁当事人在签订租赁合同后的15日内，持租赁合同、房屋租赁当事人身份证明、房屋所有权证书或者其他合法权属证明及规定的其它材料到房管部门办理房屋租赁备案手续。

问：哪些房屋租赁合同属于无效的合同？

答：主要有以下七种情形：1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。3、被列入征收范围的房屋出租,房屋租赁合同无效。4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。6、租赁期限超过临时建筑的使用期限,合同约定的超过部分无效。7、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效,但出租人与承租人另有约定的除外。

问：当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理?

答：根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同到期案件具体应用法律若干问题的解释)第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。出租人是否同意利用,不能仅根据出租人的口头表示,还应当结合出租人的事实行为来判断。如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物,则应视为出租人同意利用;又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品,则应适当考虑通过折价方式处理。

承租人未经出租人同意进行装饰装修的,对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归于出租人所有。对于出租人不同意利用的，则应当由承租人自行承担损失。

问：租赁房屋交接时要注意什么？

答：1、检查固定设施：如果物品不能正常运作或损坏，可以要求房东维修，如果房东承诺变更，有必要在合同中说明。

2、物业交验应作为合同的附件：如果通过中介租的房，交接时中介公司会提供一张物业清单作为合同附件且注明损坏程度。而如果是自己租房，需要记录水、电、气三表的具体数值、内部电器的使用情况、业主暂存物品的状况等，并作为合同附件一一说明。

3、更换门锁：房屋交接完后尽快更换锁芯，正式入住后，如果碰到设施正常使用中出现故障等情况，应当第一时间找房东或中介。

问：租房看房该看什么？

答：１、周围环境以及整体配套设施：查看房子是否临近马路、采光通风，还要询问周边生活配套设施的情况，如菜市场、公交路线和就医条件。

2、门窗：检查防盗门的性能、窗户是否完好以及卫生情况，检查水管是否通畅、电路是否老化、能否使用大功率电器。

3、检查屋内配置：检查家具、家电是否老化、是否超过了规定的使用期限，了解适用煤气工具、淋浴器等物品的注意事项。

问：租房要注意哪些细节？

答：1、时间：租房有时会花费很长时间，不要等到上一个房子快到期的时候才找。一般至少提前2周左右开始找房。

2、合租对象：最好选择和同学或者熟人合租。如果是和不认识的人合租，一定要互相留下身份证复印件和联系电话。

3、证件：自己租房的要查看所租房子的产权证、房东的身份证明等。如果是与中介签订出租合同，要查看中介机构与房东的委托代理协议，了解中介机构的代理时间。

4、警惕二房东：法律上，二房东如果将租赁的房屋转租，必须要经过原房东的同意，否则无效。因此租房者可以要求查看二房东与原房东所签订的租赁合同。此外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，否则租房者会承担比较大的风险。

问：“房子是用来住的，不是用来炒的”，为了贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持正确定位，房产主管部门是如何规范购房融资、加强房地产领域反洗钱工作、促进房地产市场平稳健康发展的？

答：今年9月29日，住房城乡建设部、人民银行、银监会联合部署《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务；严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。要求各地对房地产开发企业、房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司等违规提供购房融资的行为，加大查处力度。在依法依规查处的同时，要将违规的房地产开发企业、房地产中介机构列入严重违法失信企业名单；要将违规的互联网金融从业机构列入互联网金融风险专项整治重点对象；将互联网金融从业机构、小额贷款公司等机构违规提供融资行为依法录入征信系统。要求房地产开发企业、房地产中介机构依法履行反洗钱义务，开展客户身份识别，妥善保存客户身份资料和交易记录，规范购房款交付方式，报告可疑交易。通上述措施落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署。

问：如何加强管理，防止开发商“一房二卖”？

答：为防止一房二卖情况的发生，我县于2007年就实行商品房网上备案制度，并根据《物权法》设定了预告登记制度。预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。