本报通讯员 马晓莉 茆纬

近年来，随着群众产权意识不断提升，不动产交易与登记领域的纠纷呈现多发、高发态势，合同履行争议、离婚析产纠纷、继承权冲突、界址不清等问题层出不穷，群众维权成本高、诉讼周期长，部分矛盾激化后反复信访，严重影响社会和谐稳定。2022年，我县通过“12345”热线、信访、“办不成事”反映窗口、行政诉讼等渠道转递的各类不动产相关矛盾线索超过500件。其中，不少案件因沟通不畅、专业性强、权属不清或当事人存在特殊困难（如聋哑、文盲、重病等），引发群众反复诉讼、重复信访，既严重干扰窗口正常工作秩序，也形成了群众抱怨“登记难”、登记机关反馈“难登记”的制度性困局。

为从源头化解矛盾、减轻群众诉累，县自然资源和规划局于2023年在全市率先成立不动产交易纠纷人民调解委员会，将调解服务嵌入登记大厅、下沉基层一线，探索出一条“调解先行、登记跟进、法治托底”的不动产治理新路径。

一、主要做法

（一）建章立制，打造专业化调解平台

司法赋权、规范运行。联合县司法局、法院、信访局等部门制定《射阳县不动产交易纠纷人民调解委员会工作规则》，明确调解范围、程序、效力和保障措施，赋予调解协议民事合同效力，并可申请司法确认。

多元参与、专业支撑。吸纳律师、公检法司专家、资深登记人员、银行法务、手语教师、心理咨询师等专业力量组成调解专家库，针对涉残、涉老、涉未成年等特殊群体建立“绿色调解通道”。

进驻大厅、就近服务。在不动产登记大厅设立专门调解室，实现“申请——调解——登记”无缝衔接，群众在登记受阻时可当场申请调解，避免往返奔波。

（二）部门联动，构建“登记+调解+N”协同机制

县不动产交易纠纷人民调解委员会打破部门壁垒，主动与县法院、司法局、信访局、税务局、金融监管局、住建局、残联、特殊教育学校等单位建立常态化联动机制。遇到跨领域复杂纠纷，由调解委员会牵头，邀请相关部门共同参与，实行“联合接访、联合调查、联合调处、联合督办”。例如，涉及税收申报不一致的，税务部门提供计税依据；涉及银行贷款发放的，金融机构明确放款条件；涉及中介违规的，住建部门介入行业管理；涉及特殊群体的，残联和特教学校提供手语或心理支持。通过部门联动，变“群众来回跑”为“部门协同办”，大幅提升纠纷化解效率。

（三）专业赋能，提升调解公信力和精准度

调解委员会注重引入专业力量，确保每一起纠纷都有“懂行”的人参与。

法律专家全程把关。聘请执业律师担任常驻调解员，对调解协议的合法性、可执行性进行审查，并可为当事人提供免费法律咨询。

技术专家辅助勘验。针对界址争议、面积误差等专业问题，邀请测绘、评估等第三方机构提供技术意见，作为调解依据。

心理疏导融入调解。针对离婚析产、继承冲突等情感对立型纠纷，安排心理咨询师介入，缓解当事人情绪，为理性协商创造条件。

手语翻译保障沟通。与县特殊教育学校签订合作协议，建立手语专家库，确保聋哑当事人“说”得清、“听”得明。

（四）前端化解，将纠纷止于登记之前

对于因离婚析产、继承、买卖争议等导致登记无法推进的申请，调解委员会第一时间介入，查明事实、疏导情绪、厘清权属。通过情理法并用，力争在登记受理的前置环节达成和解或引导民事诉讼，避免矛盾升级为涉及登记的行政诉讼或信访。特别是对于继承类纠纷，调解委员会主动提供非公证继承调解服务，帮助当事人厘清继承人范围、确认真实意愿、固定证据材料，替代部分公证职能，极大降低了群众的继承登记成本。

（五）特殊关爱，打通服务“最后一米”

针对聋哑、文盲、重病等特殊群体，引入手语翻译、上门服务、远程视频认证等方式，保障其真实意思表示得到准确记录和合法确认，确保登记安全与人文关怀并重。特别是对于非公证继承中涉及残疾人、老年人的情形，调解委员会优先启动绿色通道，主动上门服务，最大限度减少群众奔波。

二、典型案例

案例一：部门联动+专业架桥，成功化解聋哑人非公证继承难题

2026年3月27日，建康村村民杨某携两位聋哑兄弟来到登记窗口，申请继承母亲遗留的农房。两位兄弟虽有完全民事行为能力，但不会书写、亦无法通过口语表达，登记机构难以确认其真实意愿，继承登记陷入僵局。调解委员会接到“办不成事”反映窗口转介后，立即启动特殊群体应急机制。一方面，主动联系县特殊教育学校，邀请手语专家陈林老师到场；另一方面，协调县司法局指派律师提供法律支持，同时联系村委会核实家庭关系。在陈老师精准手语翻译下，工作人员耐心询问，最终明确两位兄弟自愿放弃继承权，但要求保留居住权。调解委员会据此制作手语同步录像、书面意定笔录及放弃继承权证明，律师现场对协议合法性进行确认，登记机构在登记产权时同步设立居住权。整个过程中，无一人因障碍而被拒绝登记，杨某顺利继承房屋，两位聋哑兄弟的居住权益也得到法律保障。当事人虽无法言语，却用手语反复打出“谢谢”的手势。该案成为射阳县首例通过“手语调解+非公证继承+居住权”方式解决的涉聋哑人继承登记案例，为解决同类问题提供了可复制的经验。

案例二：调解增信+银政联动，助断贷购房人止损盘活

江某于2020年购买某小区商品房，后因疫情资金链断裂无力还贷。按常规流程，银行将扣除开发商保证金，开发商再向江某追偿，不仅程序复杂，还会导致双方征信受损，甚至引发连环诉讼。调解委员会介入后，主动邀请银行信贷部门、开发商法务、当事人共同参与调解。经过多轮协商，创造性地提出：开发商代为返还银行贷款余额，退还江某首付及已付贷款；江某配合撤销合同备案及预告登记，承担部分违约金。最终江某收回资金、开发商重获房屋销售权，双方信用均未受损，实现“双输”变“双赢”。该案促成了县内银行与不动产登记中心建立“断贷调解绿色通道”机制。

案例三：税务+登记+调解三方联动，破解“高评低估”贷款僵局

李某与王某通过中介买卖商业用房，中介为牟利隐瞒实际成交价，在纳税申报和抵押申报中采用不同价格，导致银行贷款无法发放，交易陷入僵局。调解委员会接到申请后，立即启动“登记+调解+N”协同机制，邀请县税务局、金融监管局、住建局共同参与联合调查。经查证，中介违规事实清楚。各方议定：由当事人按真实成交价补缴税款后，税务部门出具完税证明，银行按正常额度发放贷款，登记机构办理抵押登记；同时，住建部门对该中介予以行业纪录并处罚。该案不仅化解了登记障碍，还推动了税务与登记部门之间涉税价格信息的共享比对机制建立，填补了部门信息未能互通的漏洞。

案例四：技术破冰+心理疏导，化解离婚析产“拒签字”纠纷

王某与张某协议离婚时约定房产归王某，但张某因感情矛盾拒不配合办理过户，王某情绪激动扬言要“闹到底”。调解委员会发现双方并无经济权属纠纷，仅系情绪对立，遂安排心理咨询师对王某进行情绪疏导，同时通过社区联系张某，晓以利害。最终张某同意远程视频认证，委托父亲代为签字。双方未再正面冲突，转移登记顺利完成。该案后，调解委员会与县法院建立了离婚析产纠纷快速对接调解机制。

三、长效机制

我县在实践基础上，逐步建立起三项长效机制：

1.“首调负责、闭环管理”机制。设立“办不成事”反映窗口，对进入登记大厅的争议类申请统一归类，实行调解首问负责，全程跟踪。达成协议后直接衔接登记，调解不成的引导至法院或仲裁，形成闭环。对于非公证继承案件，调解委员会主动提供继承人关系核实、意思表示确认等前置服务，部分替代公证依赖，同时消除非公证继承登记的调查风险。

2.“数据共享、隐患预警”机制。定期分析调解案件类型、高频堵点，向税务、银行、住建等部门反馈信息，推动存量房交易价格比对、离婚协议备案、继承公证等环节前置优化。目前已推动建立了税务登记价格异常交易预警、非公证继承风险提示、离婚协议核查等3项数据共享机制。

3.“特殊群体权益保障”机制。与残联、特教学校、社区建立常态化联络，对聋哑、文盲、重病等人员提供“手语+上门+视频”定制服务。对于非公证继承中涉及残疾继承人的，实行“双调解员”（一名手语专家、一名法律专家）上门服务模式，确保其登记权利不因表达障碍而受损。

四、工作成效

自调解委员会成立三年以来，累计成功化解不动产登记矛盾纠纷330起，回复“12345”及其他各类咨询1000余件，调解成功率达92%以上。其中，成功化解非公证继承类纠纷86起，涉及残疾人、老年人等特殊群体的继承案件42起，购买继承公证和调查公证服务每年为群众节约费用100多万元。对未调解成功的案件，通过保留调解档案并提供专业法律咨询建议，将“登记难”问题有效引导至民事纠纷渠道，群众回访满意度达100%。涉不动产登记诉讼案件同比下降85%，“12345”热线投诉量下降70%。相关经验被江苏省自然资源厅行文推广，被评为江苏省自然资源厅党建业务融合优秀案例，《中国自然资源报》头版报道，成为基层治理创新的“射阳样本”。

我县的实践证明，不动产登记不仅是行政确认行为，更是化解社会矛盾、修复社会关系的重要环节。通过建立专业、便民、联动的调解制度，既能减轻群众维权成本、提升登记效率，又能从源头减少纠纷、维护社会和谐。特别是部门联动和专业力量参与，使得调解工作既有力度又有温度，既有权威性又有可操作性。下一步，我县将继续深化“调解+登记”融合，拓展线上调解、远程见证、区块链存证等数字化手段，进一步健全非公证继承调解服务网络，让不动产登记更有温度、更有速度、更有公信力。